Centri Commerciali in Italia: Progetti Futuri e Crescita della Permanenza dei Visitatori

Il mercato dei centri commerciali in Italia si conferma in una fase di maturità, con una serie di progetti in programma per il triennio 2026-2028. Sono previsti nove nuovi interventi, tra cui quattro nuove aperture a Cantù, Torino, Brescia e Messina, e cinque ampliamenti di strutture esistenti come Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti saranno completati, lo stock totale di centri commerciali aumenterà solo dello 0,4%.

Attualmente, in Italia sono attivi 1.006 centri commerciali, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Negli ultimi dodici mesi, sono stati inaugurati il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, e la Galleria Porta Vittoria di Milano, mentre l’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo una riqualificazione. Le chiusure sono rimaste limitate a una sola, mantenendo un saldo positivo con un ritmo costante di 2-4 aperture all’anno.

Le tendenze del mercato mostrano un forte orientamento verso la riqualificazione delle strutture esistenti, piuttosto che la costruzione di nuovi centri. Dal 2021, si sono registrati 13 interventi su centri già esistenti, tra ampliamenti e riaperture. Il tasso di vacancy nei centri premium si attesta tra il 3,1% e il 5,2%, mentre nei centri provinciali sale all’8,3% e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato interessante è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, una situazione simile a quella della Germania, dove il 64% dei centri ha un’età comparabile. Questo scenario pone l’accento sulla necessità di modernizzazione e riqualificazione.

Analizzando i bacini di utenza e i tempi di permanenza, emerge che i factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza media di 77 minuti. I centri commerciali raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre i retail park, entro 19 km, registrano visite più mirate della durata di 46 minuti. Negli ultimi tre anni, la permanenza media è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento in 7 centri su 10.

Mario Resca, presidente di Confimprese, commenta: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, aggiunge: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».